Europäische Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie

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Europäische Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie

(BFP) Am 28. Februar 2014 ist die Europäische Richtlinie über Wohn-Imobilien-Kredit-Verträge im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht worden. Die Richtlinie trat am zwanzigsten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft und muss innerhalb von zwei Jahren nach ihrem Inkrafttreten in innerstaatliches Recht umgesetzt sein.

Am 15. Juli 2015 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) seinen Entwurf für ein Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgelegt, das am 21. März 2016 in Kraft treten soll. Die Umsetzung der Richtlinie macht nach den Vorstellungen des BMJV ein neues Regelungskonzept im Darlehensvertragsrecht erforderlich. So soll der Verbraucherdarlehensvertrag als Oberbegriff für alle Verbraucherdarlehen fungieren und sich in die Begriffe „Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag“ für Verbraucherdarlehen, die der Verbraucherkreditrichtlinie unterfallen, und „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ für Verbraucherdarlehen, die von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfasst werden, untergliedern. Darüber hinaus sieht der Entwurf auch Regelungen zum Überziehungskredit vor, welche nicht auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, sondern auf den Koalitionsvertrag zurückgehen. Insgesamt soll es eine Vielzahl neuer Informationspflichten geben und zusätzlich diverse Beratungs-, Dokumentations- und Hinweispflichten.

Begriff des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags
Es ist davon auszugehen, dass grundpfandrechtlich gesicherte eingeräumte Überziehungsmöglichkeiten (Dispositionskredite) und Vereinbarungen, mit denen der Unternehmer mit dem Verbraucher ein Entgelt für den Fall der Duldung einer Überziehung des laufenden Kontos vereinbart (geduldete Überziehungen), den Vorschriften über Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge unterfallen sollen, wenn sie nicht dem Erwerb oder der Erhaltung der Rechtsposition Eigentum an Grundstücken dienen (weite Zweckerklärung) und nach dem 20. März 2016 geschlossen werden. Von entsprechenden Öffnungsklauseln bzw. Ausnahmevorschriften, welche die Wohnimmobilienkreditrichtlinie durchaus enthält und die eine Weiterbehandlung derartiger Kredite als Allgemein-Verbraucherdarlehen ermöglichen würden, wurde jedenfalls bislang kein Gebrauch gemacht.

Förderimmobiliar-Verbraucherdarlehen
Nach dem neuen Regelungskonzept sind Immobiliarförderkredite begrifflich Immobiliar-Verbraucherdarlehen, allerdings mit nur eingeschränktem Pflichtenkreis. So ist vorgesehen, dass die Werbung für derartige Kredite lediglich den Kriterien der Redlichkeit und Eindeutigkeit genügen muss und nicht irreführend sein darf. Darüber hinaus soll allein die Verpflichtung bestehen, den Darlehensnehmer rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung über ausgewählte Aspekte des Kredits zu informieren. Bei vollständiger Erteilung der vorvertraglichen Informationen mittels ESIS-Merkblatt allerdings sollen etwaige Informationspflichten als mit erfüllt gelten, die ein Institut bei Verträgen zu beachten hat, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden.

Vorvertraglicher Bereich
Bei der Erteilung vorvertraglicher Informationen soll eine Pflicht zur Verwendung des ESIS-Merkblatts eingeführt werden, wobei die Informationen unverzüglich, nachdem der Verbraucher die von ihm erbetenen Angaben gemacht hat, und rechtzeitig, bevor er durch seine Vertragserklärung gebunden ist, zu erteilen sein sollen. Auf die Kreditwürdigkeitsprüfung bzw. deren Ergebnis soll es dabei nicht ankommen, so dass unter Umständen auch mehrmals vorvertragliche Informationen zu erteilen sein könnten.

Vorfälligkeitsentschädigung
Die Voraussetzungen, unter denen im Fall der außerordentlichen Kündigung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann, sollen unverändert fortgelten. Insbesondere ist keine Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung vorgesehen.

Anders als noch im Referentenentwurf soll es zudem bei der Vereinbarung eines gebundenen Sollzinssatzes als eine der Voraussetzungen für die vorzeitige Erfüllung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags nicht mehr auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommen, so dass auch im Fall von unechten Abschnittsfinanzierungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann.

Den noch immer beabsichtigten Ausschluss des Anspruchs auf Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen mittels einer Kapitallebens- oder Gebäudeversicherung halten wir nach wie vor für europarechtlich nicht erforderlich und auch in der Sache für nicht gerechtfertigt.

Widerrufsrecht
Nach dem Gesetzentwurf soll der Beginn der Widerrufsfrist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ausschließlich an die Erteilung der vertraglichen Widerrufsinformation und nicht mehr zusätzlich an die Erfüllung der weiteren vertraglichen Pflichtangaben anknüpfen. Zudem ist für Verträge, die nach dem 20. März 2016 geschlossen werden, vorgesehen, dass das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt.

Transparenz und Beratung bei Dispositionskrediten
In Umsetzung des Koalitionsvertrags 2013 sollen Kreditinstitute, zu deren Standardgeschäft es zählt, eingeräumte Überziehungsmöglichkeiten (Dispositionskredite) oder geduldete Überziehungen anzubieten, verpflichtet sein, die Information über die Höhe des hierfür jeweils berechneten Sollzinssatzes jedenfalls auch im Rahmen ihres Internetauftritts hervorgehoben anzugeben.

Zudem ist die Einführung einer Pflicht zur Beratung geplant, wenn ein Dispositionskredit über 6 Monate ununterbrochen und durchschnittlich in Höhe von 75 Prozent des vereinbarten Höchstbetrags in Anspruch genommen wird. Bei geduldeten Überziehungen soll diese Pflicht bestehen, wenn die geduldete Überziehung länger als drei Monate ununterbrochen in Höhe von mehr als 50 Prozent des durchschnittlichen Geldeingangs innerhalb der letzten 3 Monate vor Beginn der relevanten Überziehung besteht. Das Beratungsgespräch soll auch per Fernkommunikationsmitteln möglich sein, eine Dokumentation der Beratung nur Zeit und Ort der Beratung umfassen müssen.

Bild: pixabay.com
Quelle: voeb.de

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